Da li će balon pući?

Cene nekretnina u Srbiji beleže rast već nekoliko godina unazad, a mi se pitamo da li ćemo ponovo doživeti krah kao 2008. godine. 

Da bi dali adekvatan odgovor na ovo pitanje moramo sagledati ceo makroekonomski kontekst. Pre svega rast cena nekretnina u poslednjih par godina, nakon dužeg perioda stagnacije, nikako se ne može klasifikovati kao stvaranje balona. To je zapravo dugo očekivana apresijacija, nakon perioda depresije. Vraćanje tržišta na kolosek.

Rast cena nekretnina kroz istoriju nije novost. Ako pogledamo samo 50 godina unazad vidimo da se njihova vrednost kontinuirano uvećava, naravno kroz cikluse. I to nije izolovan slučaj. Indeks potrošačkih cena raste kroz istoriju, odnosno apsolutno sve cene rastu shodno stopi inflacije. Zašto bi tržište nepokretnosti bilo izuzetak? Normalno je da cene rastu. Sudeći po ovim informacijama, nemamo se čega plašiti.

Ipak postoje određeni rizici koje moramo pratiti. Pre svega, moramo biti svesni da se sve velike investicije u Srbiji dešavaju novcem stranih investitora, odnosno novcem stranih banaka. To znači da mi lokalno ne možemo učiniti mnogo toga, osim ponuditi stabilan kurs dinara. Zato moramo otići na izvor dešavanja. Na tržištu Evropske unije možemo identifikovati dva osnovna rizika. Prvi je mogućnost nasilnog BREXIT-a, a drugi je tehnička recesija nemačke privrede. Mada je sve ovo naizgled van našeg dvorišta, ipak u mnogome može uticati na tržište Srbije. Očekivano je da će, ukoliko se u EU desi potres, strani investitori i banke odmah povući novac sa našeg tržišta, kako bi nadomestili gubitke na matičnim, odnosno njima primarnim tržištima. Ako do toga dođe, preostaje nam samo pogledom da ispratimo taj novac. Ipak, engleska kraljica je blokirala parlament u nameri da se napusti EU bez dogovora, što umanjuje rizik od tržišnih lomova, nasilnog usklađivanja valuta i sl. Nemačka privreda jeste bila u tehničkoj recesiji u julu 2019. ali za svega 0,1%, što je već viđeno 2018. ali i 2015. godine. Jasno je da se nemačka privreda od jednog kvartala u minusu (ako se to uopšte može i nazvati minusom) neće zaustaviti. 

Reklo bi se da je sve pod kontrolom.

Međutim postoji jedna stvar koja bi mogla uticati na celokupno tržište nekretnina. To je nastavak, odnosno produbljenje quantitative easing-a. Negativne kamatne stope su u EU predstavljene po prvi put 2014. godine, a već od 2015. godine može se reći da se nisu vraćale u plus. Šta više, Evropska centralna banka ima tendenciju produbljivanja minusa, kako bi konačno naterala banke da isti prenesu na tržište.

I to se upravo dešava dok čitate ovaj tekst. Sve više evropskih banaka prebacuje pritisak negativnih kamatnih stopa na klijente. Da pojednostavimo - klijenti koji polažu novac u banku, umesto kamate, naplaćuje im se čuvanje novca. Ovakav trend preti da u značajnoj meri dovede do odliva depozita iz banaka... A znamo da je, nakon banke, nekretnina najsigurnija investicija.

Ovo je trenutni trend evropskog tržišta, ali podsećamo da čak i Slovenija, koja nam je praktično pred vratima, razmatra uvođenje negativnih kamatnih stopa na depozite. Izvesno je da se u bliskoj budućnosti ovakva novina može očekivati i u Srbiji. Kada se to dogodi svedočićemo prelivanju novca iz banaka u nekretnine, što će dodatno pogurati cene. Tada već možemo pričati o ulasku u balon, jer će veštački generisana potražnja izazvati dodatni rast cena.

To je proces koji nam predstoji. Tek kada se ovaj proces završi ili okrene, možemo očekivati značajniju redukciju cena nekretnina.

Na vama je samo da pratite kada će muzika da stane.

Dejan Ilić, CFO kompanije West Properties